כאשר הבנקים מעניקים ריבית נמוכה בתוכניות החיסכון השונות וכאשר שוק ההון סובל מתנודתיות חדה, אנשים רבים מעוניינים לקבל משכנתא לדירה להשקעה שתוכל בעתיד לצבור תשואות מניבות מעליות בערך הנדל"ן.
משכנתא להשקעה היא הלוואת משכנתא הניתנת לטובת השלמת הון בעת רכישת נכס נוסף, משכנתא להשקעה מתאפיינת באפשרות לגיוס מימון של עד 50% מערך הנכס הנוסף ולרוב ניתנת בעבור משקיעים המעוניינים למנף את הונם ולהרוויח מעליות ערך הנדל"ן.
במשכנתא להשקעה הבנק יעניק לכם הלוואה של עד חמישים אחוז משווי הנכס ואתם תידרשו לדאוג להון עצמי בגובה של חמישים האחוז הנותרים. חשוב לציין כי שווי הנכס שאותו אתם רוצים לרכוש נקבע על ידי שמאי מטעם הבנק וגובה המשכנתא שתקבלו נגזרת מהערכת השמאי.
לצד החזרי המשכנתא החודשיים יש לכלול הוצאות נספות כמו תחזוקת הנכס, שכר טרחה של מתווך, שכר טרחה של עורך דין, תקופות שבהם הנכס יעמוד ללא שוכרים, מס רכישה במידה וזה נכס נוסף שנרשם על שמכם ועוד.
בשנת 2020 עדכן בנק ישראל את מדרגות המס בקניית דירה שנייה:
1. על קניית דירה בשווי של עד 1,292,000 שקלים תידרשו לשלם מס רכישה בגובה של חמישה אחוז.
2. על קניית דירה מגובה של 1,292,000 שקלים ועד לגובה של 3,877,000 שקלים תידרשו לשלם מס רכישה בגובה של שישה אחוז מערך הדירה.
בעת קניית הדירה יש לקחת בחשבון הוצאות ותיקונים החלים על בעל הדירה כמו פיצוץ בצנרת, תיקון מזגנים, בעיות חשמל, רטיבות ועוד.
בתקופה שבה הדירה לא תהיה מושכרת, לא תיהנו משכר דירה, אבל תידרשו לשלם הוצאות שוטפות כמו ועד בית, ארנונה, תשלום לחברת חשמל, לחברת הגז ועוד.
על מחיר הדירה תידרשו לשלם עמלת תיווך, אם היה מתווך בעסקה. עמלת התיווך נעה בין אחוז לשני אחוז מערך הדירה.
תידרשו לשלם גם שכר טרחה לעורך הדין שתפקידו לייצג אתכם בחוזה מול הבנק ובהמשך לרשום אתכם בטאבו כבעלי הדירה.
כל ההוצאות החד פעמיות והשוטפות עלולות להשפיע על כדאיות רכישת הדירה, ובנוסף, לתמהיל המשכנתא יש חשיבות גדולה לכדאיות העסקה.
ברכישת נכס להשקעה יש צורך בהון עצמי גבוה יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה. כאמור, בשל הגבלות בנק ישראל במשכנתא לדירה שנייה תוכלו לקבל מימון מהבנק רק עד לגובה של חמישים אחוז מערך הדירה ואת חמישים האחוז הנותרים תידרשו לשלם מההון העצמי או ממקורות מימון אחרים.
בעבר, אם היה בבעלותכם נכס יכולתם לקבל עליו משכנתא לכל מטרה ובסכום הכסף שקיבלתם יכולתם לממן את ההון העצמי הנדרש עבור קניית נכס נוסף להשקעה. אך בשנה האחרונה, במטרה לצנן את מחירי הדירות, בנק ישראל מאפשר לקחת משכנתא לכל מטרה למטרות שונות כמו למימון שכר לימוד, לטיול, לרכישה של רכב חדש ועוד, אך לא למימון רכישה של דירה נוספת.
תוכלו לקבל הלוואה כנגד נכס של ההורים, האיסור של בנק ישראל על לקיחת משכנתא על הדירה שבבעלותכם במטרה לשלם את ההון העצמי הנדרש לקניית דירה שנייה אינו חל על דירה הרשומה על שם ההורים. תוכלו לקבל הלוואה למימון ההון העצמי באמצעות משכון הנכס שנמצא בבעלות ההורים.
אם רכשתם דירה ראשונה ואתם משלמים עליה עדיין משכנתא, תוכלו לבקש מחזור משכנתא למשכנתא הראשונה. במחזור המשכנתא תוכלו ליהנות מתנאי משכנתא טובים יותר ולקבל סכום כסף גבוה יותר שבאמצעותו תוכלו גם לפרוע את המשכנתא הישנה וגם להשתמש בו להון העצמי הנדרש מכם בעת קניית הדירה השנייה.
תוכלו לבקש בבנק הלוואה רגילה למימון ההון העצמי הנדרש מכם. אם אתם לקוחות טובים ויש לכם תוכניות חיסכון ובטחונות בבנק, קיים סיכוי סביר שהבנק יעניק לכם את ההלוואה.
תוכלו לקבל הלוואות תמורת שיעבוד נכס מגופי מימון חוץ בנקאיים. גופי המימון החוץ בנקאיים אינם כפופים להוראות והרגולציה של בנק ישראל, ולכן הם יוכלו להעניק לכם משכנתא לדירה שנייה בגובה של עד לשבעים וחמישה אחוז מערך הנכס.
שימו לב, גופי מימון חוץ בנקאיים אינם שוק אפור והם פועלים בפיקוח של משרד האוצר. הם אמנם גובים ריבית גבוהה יותר מאשר הבנקים המסחריים, אך כמו בניהול משא ומתן עם הבנק, גם בניהול משא ומתן עם הגופים החוץ בנקאיים יועצי המשכנתאות שלנו יוכלו לסייע לכם להוזיל את עלויות הריבית.
תוכלו לגייס הלוואות מחברים, מבני משפחה, לקבל הלוואה מקרן ההשתלמות שלכם ומחברות הביטוח אשר נותנות הלוואות כנגד שעבוד נכסים.
