משכנתא להשקעה

התנאים הנדרשים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה תלויים כפי שכבר ציינו במספר הנכסים שיש ברשותכם בטרם רכישת הדירה להשקעה. אם מדובר על דירה ראשונה המיועדת להשקעה, תדרשו להגיע עם הון עצמי בסך של 25% לפחות מערך הדירה.

בהתאם לכך, הבנק יוכל להעניק לכם סכום של עד 75% מערך הדירה בתור משכנתא. במקרה שמדובר על דירה שנייה או יותר, תדרשו להביא 50% מערך הדירה בתור הון עצמי ובהתאמה הבנק יוכל להעניק לכם רק 50% בתור משכנתא.

המשכנתא הינה בפועל שילוב של מספר הלוואות שיחד יוצרות תמהיל משכנתא המאפשר לקיחת הלוואה על סכום של כמה מאות אלפי שקלים ועד כמה מיליוני שקלים. כל זאת לצורך רכישת דירה. בנק ישראל מגדיר באופן חד וברור את ההגדרות אחוזי המימון לכל סוג של דירה, ובהקשר ישיר לכך את ההון העצמי הדרוש.

כמו כן, ישנה הגדרה ברורה לאחוז ההחזר החודשי מסך כלל ההכנסות נטו של הלווים. שמה של ההלוואה – המשכנתא, מעיד על הצורך למשכן את הנכס הנרכש כעירובן על החזרת ההלוואה במלואה.

מבחינת חוקי בנק ישראל ורשויות הגבייה בישראל אחוזי המימון לרכישת דירה, תשלומי המיסים ועוד אלמנטים רבים נוספים משתנים בהתאם לכמות הדירות שיש ברשותכם ולא לפי הייעוד שלהם. במילים פשוטות דירה ראשונה שרכשתם יכולה להיות עבורכם דירה להשקעה, אך מבחינת הרגולציה תוכלו לקבל עליה מימון כמו על דירה ראשונה.

לעומת זאת אם הדירה להשקעה שרכשתם הינה דירה שנייה (או יותר) במספר שיש בבעלותכם, תדרשו לעמוד בתנאים של דירה שנייה, המוגדרת גם כדירה להשקעה. 

משכנתא לדירה להשקעה לעומת משכנתא למשפרי דיור.

סוג נוסף של משכנתא הכוללת דירה נוספת הינה משכנתא למשפרי דיור. במקרה זה, מדובר על רכישה של נכס חדש במקום נכס קיים. גם כאן הנכס החדש יכול לשמש להשקעה ולא למגורים.

ההבדל בין משכנתא לדירה להשקעה לעומת משכנתא למשפרי דיור מגיעה מהעובדה שבמשכנתא למשפרי דיור אתם נותרים בסוף התהליך עם דירה יחדה וגובה המשכנתא שתוכלו לקבל עומד על עד 70% מערך הדירה.

השינויים במשכנתא לדירה להשקעה כשקיימת משכנתא נוספת.

מרבית האנשים שרוכשים דירה שנייה להשקעה עדיין משלמים משכנתא על הדירה הראשונה. מטרת ההשקעה הינה בדרך כלל ארוכת טווח כשהשכירות צפויה לכסות את תשלומי המשכנתא.

יש לזכור שאחד התנאים לצורך קבלת משכנתא הינו שההחזר החודשי לא יעלה על רבע מסך ההכנסות נטו של לוקחי המשכנתא וזאת בניכוי של הלוואות פעילת קיימות. במקרה של לקיחת משכנתא לדירה להשקעה, ישנה הלוואה פעילה אשר מורידה את ערך הנטו של מבקש המשכנתא.

יש לתת את דעת על הנושא ולבחון באמצעות מחשבון משכנתא לדירה להשקעה את ההחזר החודשי המירבי שתוכלו לעמוד בו בהתאם לתנאים של בנק ישראל. כפועל יוצא מכך יוגדר גם גובה המשכנתא הכללית שתוכלו לקבל. סכום זה עשוי להיות נמוך מהמקסימום שעומד על 50% מערך הדירה.

איפה מומלץ לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

אלמנט נוסף שחושב לשים אליו לב הינו בחירת בנק המשכנתאות שבו תבקשו לקחת את המשכנתא לדירה להשקעה. ניתן לחלק גם כאן המצב לשני מקרים. המקרה הראשון הינו הקל ביותר, מצב בו אין ברשותכם אף משכנתא פעילה. במצב זה מומלץ לפנות אל כלל הבנקים השונים, לבצע סקר שוק, להתמקח ולדרוש הורדה בריביות. זכרו, ככל שהריביות יהיו קטנות יותר כך ההשקעה שלכם תהיה מוצלחת יותר.

האפשרות השנייה הינה במצב בוא יש בראשותכם משכנתא על נכס אחר. במקרה זה אנשים רבים חשובים כי עליהם לפנות לאותו בנק לצורך קבלת המשכנתא לנכס להשקעה. לא כך הדבר, כל משכנתא עומדת בפני עצמה ואין חובה לפנות אל אותו הבנק. המלצה אישית, נצלו את ההזדמנות לפנות לבנקים ולבקש מחזור של המשכנתא הראשונה. ייתכן מאוד שתצליחו להקטין את ההוצאות שלכם גם על המשכנתא הראשונה וגם על המשכנתא השנייה לדירה להשקעה.

מדוע ישנה רגולציה קפדנית כל כך על משכנתאות לדירה שנייה?

שוק הנדל"ן ממשיך בעשורים האחרונים להוות את אחד מנתיבי ההשקעות המועדפים על משקיעים רבים. הסיבה לכך מגיעה מעליית המחירים המתמשכת, ההיצע הנמוך אל מול הביקוש שממשיך להעלות לאורך הזמן. בשל כך, הרגולטור נדרש למשימה של בלימת עליית המחירים. אחת הדרכים הינה הפיכה של ניתב השקעה זה לפחות אטרקטיבי בעייני המשקיעים.

לכן לצורך קבלת משכנתא להשקעה תדרשו להציג אחוזי מימון עצמיים גבוהים משמעותית מאלו של דירה ראשונה. הסיבה השנייה לרגולציה הינה ניסיון לשמור על הרוכשים עצמם. במידה ואחוזי המימון היו גבוהים יותר, יותר אנשים היו מנסים להשקיע בנדל"ן ופונים לרכישת דירה להשקעה ללא ההון העצמי הדרוש לכך וללא בטחונות שיוכלו להחזיר את המשכנתא לאורך השנים.

מסלולי משכנתא ותמהיל משכנתא להשקעה.

תמהיל המשכנתא לדירה להשקעה צריך להבנות באופן דיי דומה לתמהיל המשכנתא הרגילה. יש לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות (למשל הכנסות משכר דירה לאחר רכישת הנכס), שינויים בהוצאות (לידה של ילד) והכי חשוב לא להסתמך ב-100% על כיסוי המשכנתא באמצעות שכר הדירה.

כשבונים את תמהיל המשכנתא חשוב מאוד לזכור לשלב בין סוגים שונים של מסלולים וזאת בשביל שניתן יהיה להוריד את הסיכון לעלייה משמעותית בהחזרים החודשים ובהחזר הכללי של המשכנתא כולה.

אילו מסלולים מומלצים למשכנתא להשקעה?

קשה מאוד לציין מסלולים מומלצים היות ומדובר בדבר אינדיווידואלי לחלוטין הקשור בפרמטרים רבים, כלכליים ואישיים כאחד. אך חשוב לזכור שמרבית הבנקים מעניקים סל דיי דומה של מסלולי משכנתאות שניתן לבחור מהן.

הקלאסית ביותר הינה משכנתא פריים לדירה להשקעה. מדובר במשכנתא המוצמדת לריבית הפריים. נכון לסוף שנת 2021 ריבית הפריים הייתה נמוכה מאוד ויציבה במשך שנים, כך שמסלול זה הפך לאחד המועדפים על הציבור. חשוב לשים לב שעליה אפילו מועטה בריבית הפריים עשויה לגרום לעלייה של אלפי שקלים בעלויות המשכנתא.

לעומת ריבית הפריים הדוגמה למסלול הבטוח ביותר, ללא שינויים כלל, הינה משכנתא ריבית קבועה לא צמודה. ההחזר החודשי על משכנתא זו נותר זהה לאורך כל תקופת המשכנתא. אך, הריביות על משכנתא זו בדרך כלל יהיו יחסית גבוהות.