משכנתא חוץ בנקאית

מהי משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא זו היא הלוואת משכנתא הנלקחת מגוף מימון חיצוני שהוא לא הבנק, זה יכול להיות חברת ביטוח, חברת מימון וכדומה. משכנתאות אלו הן בעלות קריטריונים פחות מחמירים וכך הרבה מסורבי משכנתא בנקאית פונים לחברות מימון חוץ בנקאיות בבקשה לקבלת משכנתא.

למה לוקחים משכנתא כזו ולא משכנתא בנקאית?

גופי מימון חוץ בנקאיים לא כפופים להנחיות בנק ישראל ומשכך, יש לווים רבים שלא היו יכולים לקבל משכנתא מהבנק בגלל המצב הכלכלי בו הם נתונים, אך תודות לתנאי גופי המימון המקלים יחסית, הם יכולים לקבל את המשכנתא.

ניקח לדוגמא אדם בעל דירוג אשראי נמוך, אם הוא ירצה לקבל הלוואה מהבנק, סביר להניח שהבנק יסרב לאשר לו בגלל דירוג האשראי הנמוך שלו. כאשר הוא פונה לגוף המימון החיצוני, גוף המימון רואה שיש כאן סיכון בדמות דירוג אשראי נמוך, אך הוא מוכן לקחת על עצמו את הסיכון ולגבות ריבית יקרה יותר.

כך מסורבי משכנתא רבים מוצאים פתרון יעיל במשכנתא חוץ בנקאית. שימו לב, משכנתא זו היא משכנתא בעלת ריבית גבוהה ויקרה ולכן, בדרך כלל כאשר לוקחים אותה, לוקחים אותה או כהלוואת גישור לטווח של מספר שנים עד להתייצבות המצב הכלכלי ולקבל אישור הבנק למשכנתא או במטרה לפרוע אותה מוקדם.

מה מאפיין משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא מסוג זה  היא משכנתא בעלת ריבית יקרה יחסית. גופי המימון גמישים בתנאים אך בתמורה לכל סיכון במשכנתא, הם גובים ריבית יקרה יותר. אז אם אתם רוצים לדעת מה המאפיין העיקרי של המשכנתא הזו התשובה תהיה: ריבית יקרה וגמישות בתנאים. גופי המימון ידועים ב"הגעה לקראת" הלווים והתגמשות בתנאי ההלוואה השונים.

האם משכנתא חוץ בנקאית היא משתלמת?

קשה לקבוע אם לקיחתה של  המשכנתא היא משתלמת. פעמים רבות היא משתלמת כמוצא אחרון ופעמים רבות היא יקרה ולא ריווחית ללווה. בדרך כלל ההמלצה היא לפנות אל הבנק בבקשת משכנתא ורק אם הוא לא מאשר, לפנות אל חברת מימון חיצונית.

חשוב לציין כי פעמים רבות סירוב משכנתא מתקבלים מטעמים טכניים כמו חוסר מידע מספק ולא בגלל נתונים שלא ניתנים לשינוי מהיר. אם קיבלתם סירוב משכנתא, בררו מהי סיבת הסירוב עוד לפני שאתם ניגשים לחברת מימון חיצונית. ובכלל, כדי להימנע מסירוב משכנתא, פנו כבר בתחילת התהליך לקבלת ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מומחה. כאן סיקרנו עבורכם את יתרונות וחסרונות משכנתא זו.

יתרונות משכנתא חוץ בנקאית:

• יתרונות:

תקופת משכנתא ארוכה יותר: אם משכנתא בנקאית ניתנת לפריסה לתקופה של 30 שנה מקסימום, הרי שמשכנתא חוץ בנקאית ניתנת לפריסה לתקופה ארוכה יותר, בהתאם להסכמות הלווה והחברה המממנת.

אחוזי מימון גבוהים יותר: אחוזי המימון שהבנקים מאשרים למשכנתאות, נקבעים בהתאם לתקנות בנק ישראל. גופי המימון לא כבולים להנחיות אלו ולכן הם יכולים לאשר אף אחוזי מימון גבוהים יותר, בהתאם לרמת הסיכון שהם מוכנים ליטול על עצמם. אם אחוז המימון המירבי בבנקים הוא 50% לדירה שניה, הרי שכאשר מדובר במשכנתא חוץ בנקאית ניתן להגיע לאחוז מימון של 85%, גם אם מדובר בדירה שניה.

דירוג אשראי שלילי פחות משפיע: אם היסטוריית האשראי שלכם הובילה אתכם לקבל דירוג אשראי נמוך, מרבית הבנקים לא יסכימו לאשר לכם משכנתא. אך המעניין הוא שגופי המימון החיצוניים לא ממש נבהלים מכך. הם מוכנים לקחת סיכונים על עצמם וכך הם מאשרים משכנתא גם לבעלי דירוג אשראי נמוך.

הלוואה זמנית: לווים רבים בעלי עבר של פשיטת רגל וכדומה, "שרופים" מבחינת הבנק והם לא יכולים לקבל הלוואה רגילה מהמערכת הבנקאית עד שיעברו חמש שנים מההפטר. גופי המימון החיצוניים יכולים לאשר להם עוד בתוך התקופה הלוואת משכנתא וכך, כאשר הם יוכלו ליטול הלוואה מהמערכת הבנקאית, הם יוכלו למחזר את ההלוואה החיצונית להלוואה בנקאית.

• חסרונות:

עלות גבוהה לפתיחת תיק: לקיחת משכנתא היא סיפור יקר אליו נלוות לא מעט עמלות והוצאות. כאשר מדובר במשכנתא חוץ בנקאית, הסיפור הופך ליקר עוד יותר. אם במשכנתא בנקאית רגילה גובה העמלה על פתיחת תיק היא לא משמעותית, הרי שעלות פתיחת תיק משכנתא בגוף מימון חיצוני עלולה להיות יקרה הרבה יותר ולהגיע לסכומים של אלפי שקלים.

ריבית יקרה: כבר הזכרנו כאן לא מעט את ההתגמשות של גופי המימון השונים עם תנאי הלווה, אך חשוב לדעת כי לכל התגמשות יש מחיר. גוף המימון מסכים לצורך הדוגמא, לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, אך בתמורה לכך הוא גובה ריבית גבוהה יותר בהתאם.

צריך שמאות מורחבת: בתהליך לקיחת משכנתא הבנקים מבקשים דו"ח הערכת שמאי להערכת שווי הנכס. הבעיה היא שכאשר מדובר בגוף ממימון חיצוני השמאות תצטרך להיות שמאות מורחבת ומחירה גם הוא יהיה גבוה יותר.

מי נותן משכנתאות חוץ בנקאיות?

משנה לשנה קמים עוד ועוד גופי מימון המציעים הלוואות ומשכנתאות חוץ בנקאיות. בתור לווים חשוב להכיר את התחום לפני לקיחת משכנתא כזו. לכל גוף מימון תנאים ייחודיים לו ומי שלוקח הלוואה מבלי להתמצא בתחום, עלול לשלם מחיר יקר מידי. משכנתא כזו ניתן לקבל ממגוון גופים: חברות מימון פרטיות, קרנות מימון ואפילו חברות ביטוח המציעות משכנתאות חיצוניות.

למה צריך ייעוץ משכנתאות כאשר נוטלים משכנתא חוץ בנקאית?

אם בעבר אנשים לא הבינו את הסיבה בשלה חשוב להיעזר בייעוץ משכנתאות, הרי שהיום קשה למצוא אחד שפונה ליטול משכנתא ללא קבלת ליווי מקצועי של יועץ המבין בתחום. היום המודעות גבורה, אנשים מבינים שמדובר בעסקה היקרה ביותר בחייהם ואף אחד לא מעוניין לסכן את כספו בצורה משמעותית כל כך.

כל אחד רוצה לדעת שתמהיל המשכנתא נבנה בהתאמה לצרכיו האישיים, הוא רוצה לדעת שמסלולי המשכנתא המשולבים לא ילחצו עליו בהמשך החיים ולכן הוא לא מוותר על ייעוץ משכנתאות אישי. כאשר מדובר במשכנתא מורכבת, הצורך בייעוץ מובהק. הבעיה היא שבהרבה מקרים אנשים לא מודעים למורכבות המשכנתא שלהם, הם פונים לבנק, מקבלים סירוב (והוא יכול להיות ממגוון סיבות שונות כפי שהזכרנו קודם לכן) וכך, הם פונים על דעת עצמם לגוף מימון חיצוני בבקשה לקבלת משכנתא.

קריטי לזכור כי נטילת משכנתא חיצונית מצריכה ידע נרחב בתחום. יש הרבה מסלולי משכנתא, יש הרבה גופי מימון ומי שמעוניין להצליח וליטול משכנתא שלא תפגע ביכולות הכלכליות שלו בהמשך, חייב להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה למשכנתא למסורבים. אין מנוס מכך. אמנם ייעוץ כזה עולה גם יותר יקר, אך בסופו של דבר, הוא מניב ללווה רווח גבוה בעתיד והוא מונע ממנו סיכונים מיותרים, כפי שניתן להבין.