משכנתא חדשה

מתי נהוג לקחת משכנתא חדשה?

את המשכנתא לוקחים כאשר מעוניינים לרכוש דירה בפעם הראשונה או אפילו דירה נוספת, כהשקעה. גם אם לקחנו בעבר משכנתא ומכרנו את הדירה, אנו יכולים לגרור את אותה משכנתא לדירה החדשה שרכשנו. לפני שגוררים חשוב לבדוק שהמשכנתא אכן טובה עם מומחה בתחום, אחרת עדיף לסגור אותה ולקחת משכנתא חדשה.

ישנם גם כאלה שלוקחים משכנתא חדשה על חשבון הנכס הקיים, כלומר ״שעבוד נכס קיים״' ובמקרה כזה הם ממשכנים את דירתם הקיימת ומקבלים על חשבונה הלוואה, בתצורת משכנתא חדשה.

בשיעבוד נכס קיים ניתן לקבל משכנתא גם על הנכס הקיים וגם על הנכס הנרכש, לרוב אנשים שרוצים למנף את העסקה ואפילו להגיע ל 100% משכנתא עושים זאת.

מה חשוב לדעת על לקיחת משכנתא חדשה?

רכישה של בית, ולא משנה באיזה סוג של מדובר, בין אם זו דירה בת שלושה חדרים או אולי ווילה מפוארת, היא איננה עניין של מה בכך וזו צפויה להיות אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחייהם של רבים.

משכנתא היא אמצעי מימוני שמסייע ללא מעט זוגות וגם יחידים להגשים את אותו חלום ולרכוש את הבית שתמיד רצו. כמובן שמשכנתא מגיעה בתנאים שונים. לקיחת משכנתא חדשה יכולה להיות שלב לא פשוט, ואף מאתגר במיוחד. ולכן, חשוב לבצע החלטות נכונות, לבחון בקפידה את האפשרויות הרלוונטיות הקיימות, ובעיקר – להיעזר במומחים המסייעים בדיוק בכך.

אם אתם מעוניינים לרכוש דירה ורוצים לקחת משכנתא חדשה, יש לא מעט נקודות שחשוב שתדעו לפני שאתם סוגרים את העסקה: ראשית, מדובר בעסקה לאורך זמן רב, למשך שנים ארוכות מאד (15 שנה – 25 שנה ואף לעיתים 30), שאליה אתם צפויים להתחייב.

קשה לנו לחשוב לטווח ארוך כל כך, לא מעט שנים קדימה, ובכל זאת, סוג כזה של עסקה, משכנתא, מצריך מאתנו גם לחשוב על העתיד. ולכן, בדיקות מקדימות ומעמיקות הן בגדר חובה ואסור להקל ראש בכך.

התייחסות לעלות הדירה שאותה מעוניינים לרכוש (מהו סכום הכסף הנדרש לכם לצורך הרכישה), ההון העצמי שלכם (כמה כסף יש לכם, כלומר – מה הסכום שאתם מביאים אתכם לעסקה), וגם מהו גובה המימון שלו אתם זקוקים (כמה כסף אתם רוצים מהבנק) הן נקודות חשובות שיעזרו לכם למצוא את מה שנכון וגם מתאים.

מרבית הזוגות וגם היחידים שפונים לקבלת משכנתא חדשה, מקבלים מימון בשווי של 60 אחוזים עד 75 אחוזים (בתכנית ״דירה בהנחה מגיעים אף ל 90% מימון). ההון העצמי המינימלי שאיתו ניתן להגיע לעסקה הוא 25% מערך הנכס (למעט תכנית ״דירה בהנחה״) וכל השאר מגיע מכספי משכנתא. גם כאן חשוב לדעת מראש כמה כסף אצטרך לשים לעצמי בצד לשם הוצאות נלוות עתידיות.

מה חשוב לבדוק לפני לקיחת משכנתא חדשה?

משכנתא חדשה מציבה אתכם, אלה המעוניינים לקחת אותה, מול לא מעט מונחים ואתגרים. כדי לוודא שבחרתם את המסלול הנכון וקיבלתם משכנתא בתנאים הטובים ביותר והנכונים לכם, מומלץ לכם לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים: חישוב נכון ומדויק של ההון העצמי שלכם יחסוך לכם לא מעט התלבטויות וטעויות בעתיד. מהם החסכונות שלכם, מהן ההוצאות הקרובות הצפויות שלכם ועוד ועוד, כל אלה יכולים להשפיע על גובה סכום הכסף שברשותכם שאיתו תגיעו לעסקה.

השתדלו לדייק זאת ככל שניתן. מעבר לכך, זכרו: עליכם, ועוד לפני שאתם מקבלים משכנתא ראשונה, לקבל אישור עקרוני מהבנק (אותו גורם שנותן לכם את המשכנתא). ייתכנו מצבים שבהם לא יינתן אישור זה מסיבות שונות, ומכך כדאי לכם להימנע. המשמעות לכך בפועל היא לוודא שאתם עונים על כל הקריטריונים הנדרשים כדי לקבל את המשכנתא.

מעבר לכך, המועד עצמו שבו כדאי לכם לגשת אל הבנק, לעשות את כל הבירורים וגם לסגור על משכנתא מתאימה: ככל שתקדימו לעשות זאת, כך תשיגו תנאים טובים יותר. אם תקפידו להתחיל את ההליך מוקדם יותר, תוכלו לעשות אותו בצורה נינוחה וללא לחצים, מה שיעזור לכם לבדוק היטב את התנאים המוצעים ולהיעזר בכל הגורמים הרלוונטיים לשם כך.

מדוע כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות ללקיחת משכנתא חדשה?

משכנתא, כאמור, היא הלוואה בסכומי כסף גבוהים במיוחד, במאות אלפי שקלים ואפילו יותר מכך, משכנתא ממוצעת כיום עומדת על כ – 900,000 ש״ח.

בנוסף, וכפי שציינו מעלה, מדובר בהתחייבות ארוכת טווח המצריכה מכך, במצבים מסוימים, צמצום בהוצאות והגדלת ההכנסות לעיתים. עליכם להיות עם יד על הדופק לאורך כל תקופת ההחזר ובעיקר – לוודא שבחרתם את המסלול הנכון לכם.

יש לא מעט שיקולים שנלקחים בחשבון לפני שלוקחים משכנתא ובודקים את המסלולים הקיימים, וזה יכול להיות גובה ההחזר החודשי שלכם שאותו אתם יכולים להקצות לטובת העניין וגם הריביות. לא כל הצעה שתינתן לכם אתם צריכים לקבל כתורה מסיני וניהול משא ומתן הוא הכרחי. את המשא ומתן הזה עליכם לנהל כבר לאחר קבלת האישור העקרוני וזהו אחד השלבים הקריטיים ביותר בתהליך עצמו.

כאן תצטרכו להשוות בין ההצעות השונות (נכון, כדאי שתבדקו בין בנקים שונים) ולאתר איזו מהן היא הטובה ביותר. ואיך תדעו זאת אם המספרים שנמסרים לכם בכל הצעה נראים לכם כמו סינית? בדיוק בשביל זה מוצעים שירותיו של יועץ משכנתאות ללקיחת משכנתא חדשה.

יועץ זה, שבקיא מאד בעולם המשכנתאות, יאסוף מכם את כל הנתונים הרלוונטיים הקשורים למצבכם הכלכלי וגם לנכס שאותו אתם רוצים לרכוש וייקח בחשבון את תנאי העסקה המוצעת על ידי כל אחד מהבנקים שאליהם פניתם. שקלול של כל אלה ביחד יעזור לו לאתר עבורכם את המשכנתא המשתלמת ביותר, זו עם התנאים האידיאליים לכם.

קבלו מספר כלים שיעזרו לכם לחסוך כסף רב במשכנתא:

להתחיל מוקדם ככל האפשר – ככל שתתחילו מוקדם יותר את התהליך, כך יהיה לכם יותר זמן לנהל מו״מ ולא לעשות טעויות שנובעות מלחץ. חשוב מאוד לבדוק שאכן אנו יכולים לעמוד בעסקה שאליה אנו מתחייבים גם מול הבנק וגם מול המוכר.

חישוב נכון של הון עצמי – חשוב לזכור שכספי המשכנתא מועברים ישירות למוכר ולא דרך חשבון הבנק שלכם.
כל הוצאה נוספת כגון עו״ד, שמאות, יועץ משכנתאות, מתווך ושיפוץ תצא מכיסכם הפרטי בנוסף לכסף שתעבירו למוכר.
לכן כדאי מאוד להשאיר כסף בצד לטובת ההוצאות הנוספות ולא להעביר את כל ההון העצמי למוכר.
הנקודה הבאה תעזור לכם לחשב את הסכום המיטבי ללקיחת משכנתא.

אחוזי מימון – אם זו היא דירתכתם היחידה תוכלו לקבל עד 75% מימון מהבנק לטובת רכישת הדירה.
(כיום ישנה אופציה להוציא גם 85% אבל לכך יש לשונית נפרדת)
25% יגיע מכיסכם הפרטי – להלן ההון העצמי.
חשוב לדעת שבין 60%-75% מימון שאנו לוקחים מהבנק לא יהיה הבדל בריבית (בתנאים), לכן כדאי לשקול
לקחת יותר כסף ממה שדרוש להשלמת העסקה כדי לא לקחת הלוואה בתנאים פחות טובים בעתיד.

הוצאת אישור עקרוני – חשוב ואף חובה להוציא אישור עקרוני מהבנק טרם חתימה על חוזה הרכישה.
אם נחתום על חוזה הרכישה טרם הוצאת האישור, העסקה יכולה לא להתממש מכיוון שהבנק יכול לא לאשר לכם את המשכנתא.
מעבר לכך יכול לקרות מצב שבו הבנק יאשר רק סכום חלקי ואז העסקה לא תתממש כי אין מספיק כסף להשלמת העסקה.

שמאות – גם אחרי החתימה על המשכנתא ידרוש הבנק בטחונות כגון שמאות.
ניתן לעשות שמאות טרם חתימת החוזה וניתן לעשות שמאות לאחר חתימת חוזה הרכישה.

חשוב לזכור – הבנק נותן את המימון לפי שווי העסקה או הערכת השמאי – הנמוך מבניהם.
כלומר אם רכשתם את העסקה ב 1,000,000 ש״ח והשמאי העריך את הנכס ב 900,000 ש״ח
תקבלו מימון לפי ה 900,000ש״ח. כדאי מאוד להשתמש בשמאי שמוכר בבנקים בשמאות מוקדמת.

ניהול משא ומתן – קיבלנו אישור עקרוני, חתמנו על חוזה הרכישה והגיע הזמן למו״מ מול הבנקים.
בשלב הזה חשוב מאוד ואף קריטי ללמוד לעומק את המסלולים שניתן לקבל בהם את המשכנתא.
מעבר לכך חשוב ללכת למס׳ בנקים ולהוציא מס׳ הצעות.

האתגר– להשוות את התנאים ובעיקר לדעת האם התוצאה שקיבלנו היא באמת התוצאה הטובה ביותר?
לאתגר הזה יש בדר״כ רק פתרון אחד – יועץ משכנתאות אובייקטיבי שיוכל לבדוק את ההצעות השונות.