מסלולי משכנתא

ריבית קבועה.

א. קבועה לא צמודה למדד: הינו המסלול היחיד שההחזר החודשי שלו נשאר זהה לכל אורך חיי המשכנתא, דבר שנותן לנו ביטחון רב ויציבות. הוא יקר יותר מכל שאר המסלולים והבנק מתמחר מראש את המדד בתוכו (אנחנו משלמים על "שנאת סיכון"). אין בו נקודות יציאה, ולכן, אם נרצה לפרוע או למחזר אותו לפני סוף התקופה, ייתכן ונדרש לשלם עמלת פירעון גבוהה.

ב. קבועה צמודה למדד, סלול דומה למסלול הקודם וגם בו הריבית נשארת קבועה, אך מתווספת אליה הצמדה למדד המחירים לצרכן.


ריבית משתנה כל 5 שנים.

א. משתנה צמודה למדד: מסלול עם נקודת יציאה כל חמש שנים ללא קנסות (מה שמאפשר גמישות), יחד עם זאת הריבית בו אינה קבועה והיא תשתנה אחת לחמש שנים, לטובה או לרעה. בנוסף, הקרן צמודה למדד ולכן ככל הנראה ההחזר החודשי יעלה עם השנים.

ב. משתנה לא צמודה למדד: זהו מסלול מאוד דומה למסלול הקודם, עם הבדל אחד שבו הקרן אינה צמודה למדד. הריבית בו תהיה גבוהה מהמסלול הקודם על מנת לבטח את הבנק מפני עליות מדד עתידיות.


ריבית פריים.

פריים הינה ריבית בנק ישראל המשתנה מעת לעת התאם להחלטות נגיד בנק ישראל והמצב הנוכחי במשק ובאינפלציה (שחיקת ערך המטבע) בתוספת מרווח של 1.5%. ריבית הפריים משתנה אחת לחודש וחצי בהתאם לריבית בנק ישראל שזו הריבית במשק.

צמוד למט"ח, מתאים לתושבי חוץ.

הריבית משתנה אחת לשלושה חודשים או חצי שנה בהתאם לשיעור ריבית הליבור (אירו/דולר/ין). קרן ההלוואה וגם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין. כך שישנם שני מדדים שצריך להסתכל עליהם כשניגשים להבין את המסלול הזה.

זכאות משרד הבינוי והשיכון.

הלוואת הזכאות היא מסלול בריבית קבועה צמודה למדד שמשרד השיכון נותן בהתאם לנקודות זכות. הסכום נקבע לפי ניקוד שאתם מקבלים לפי מספר פרמטרים, העיקריים: שנות נישואים, גיל, מספר אחים.

מהי ריבית פריים?

ריבית פריים משכנתא היא אחד מהמסלולים הנפוצים בהלוואות החזר משכנתא. מהות המסלול היא שבנק ישראל מעניק הלוואות לבנקים אחרים, הוא לוקח מהם ריבית מוגדרת מראש שהיא ריבית בנק ישראל, ועל-מנת להרוויח הבנקים המקומיים נותנים לצרכנים הלוואות עם ריבית על ריבית הבנק. זוהי למעשה ריבית הפריים ונוסחתה היא שיעור בנק ישראל + 1.6%.

ריבית זו יכולה להשתנות כתלות בפרמטרים אישיים של ביטחונות, השתכרות וכיוצא באלה, ובפרמטרים סיסטמטיים באופן שישנה את הריבית עבור כל המשק. בהתאם לריבית שתיקבע על ידי הבנק החזר המשכנתא יגדל או יקטן.

למעשה כל חודש הלקוח משלם לפי הפריים היציג של אותו חודש, וההחזר החודשי עולה או יורד בהתאם לשינוי בפריים. לדוגמא: קרה ועלה הפריים בחצי אחוז ובאותו מסלול יש ללקוח 300 אלף ש"ח אזי ההחזר החודשי יעלה בכ- 125 ₪ וההיפך.

מאפיין נוסף של ריבית פריים משכנתא הוא שלאורך תקופת ההלוואה בכל חודש החלק שיורד מהקרן יותר משמעותי מאשר במסלולי הריבית הקבועה והמשתנה שתוארו לעיל.

מהי ריבית משתנה?

משמעות הריבית המשתנה היא שאני יכול לבחור לדוגמא לקחת סכום מסוים מההלוואה למשך 20 שנה בריבית המשתנה כל 5 שנים. הווה אומר, שעבור 5 השנים הראשונות הריבית תהיה באחוז מסוים (למשל – 2.5%) ולאחר 5 שנים זה ישתנה למשך ה – 5 שנים הבאות (למשל – 3%) וכך הלאה כל 5 שנים יהיה שינוי ריבית, כך שלעיתים הריבית תהיה נמוכה יותר ממה שנלקח במקור ולעיתים גבוהה יותר.

שינוי הריבית נעשה לפי "עוגן" שנקבע מראש במסמכי ההלוואה. לכל בנק יש דרך משלו לחשב את עלות הריבית המשתנה עבור התקופה הבאה (ה"עוגן") וזה תלוי האם הוא מוכר את הכסף לפי עלות הגיוס שלו פלוס מרווח מסוים או לפי עלות המכירה שלו מינוס מרווח מסוים. צריך לנהוג בדבר הזה בזהירות יתר כי זה אחד המסלולים שהבנק יודע להרוויח בהם הרבה והלקוח אינו מצוי כל כך בסבך החישובים עלול ליפול בדבר וברור שהיו דברים מעולם ועוד יהיו.

יתרונות: הריבית המשתנה הנקבעת לתקופה הראשונה (בד"כ שנתיים וחצי או חמש שנים) תהיה לרוב זולה מהריבית הקבועה למשך 20 שנה וכך יוצא שלפחות במהלך התקופה הראשונה הלקוח מרוויח בהחזר החודשי ובתקופות הבאות ,גם אם הריבית הושוותה עדיין הלקוח מרוויח, והוא מתחיל להפסיד רק בתקופות שעבורן נקבעת ריבית הגבוהה מהריבית הקבועה למשך 20 שנה כפי שהייתה במועד נטילת ההלוואה.

עם זאת, מכיוון שהנבואה כידוע ניתנה לשוטים וכחלק מפיזור הסיכון שראוי לכל אדם לבצע בכלל השקעותיו הפיננסיות, כדאי לקחת גם את המסלול הזה בחשבון ולקחת חלק מסוים מהמשכנתא במסלול זה. כמו כן נדגיש כי עם השנים פוחתת הקרן ולפיכך גם תשלום הריבית נהיה קטן יותר כך שעליה בשיעור הריבית בשנים מאוחרות הינה פחות משמעותית ביחס לרווח שהיה כתוצאה מהריבית הנמוכה יותר בשנים הראשונות.

מהי ריבית קבועה צמודה?

הריבית צמודה למדד המחירים לצרכן המתפרסם בכל 15 לחודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד זה עשוי לעלות או לרדת מדי חודש. בשנים האחרונות הסתכם השינוי השנתי במדד בטווח של 0%-3%.

גובה הריבית תלוי בהחלטת הלקוח לגבי אורך תקופת המשכנתא. למשל: 5 שנים, 8 שנים, 10 שנים וכן הלאה עד 20 שנה ובחלק מהבנקים – אף עד 30 שנה.

יתרונות– רמת וודאות גבוהה יחסית ללקוח. הריבית לא משתנה לאורך כל חיי ההלוואה, והלקוח יודע פחות או יותר כמה ישלם כל חודש בכפוף לשינויי המדד. בהנחה והמדד לאחר שנה עלה לדוגמא ב-3% אזי הקרן גם עולה באותו יחס וכן גם הריבית על הקרן. החזרי המשכנתא החודשיים נעשים בד"כ עפ"י לוח הקרוי לוח שפיצר וכוללים מרכיב של החזר קרן ומרכיב של החזר ריבית כאשר בשנים הראשונות תשלומי הקרן נמוכים יחסית ועיקר ההחזר החודשי הינו בגין הריבית.

יוצא מכך שבשנים הראשונות (למשל 5 השנים הראשונות במשכנתא ל- 20 שנה) בהנחה והמדד היה חיובי (מדד שנתי שלילי הינו נדיר ביותר) ייתרת הקרן גדולה מהקרן הבסיסית שנלקחה, אך תשלום התוספת שנוספה עקב ההצמדה למדד, מתחלק על פני ייתרת שנות המשכנתא ובכך הלקוח לא מרגיש זעזוע בכיס אלא ההחזר עולה בטיפין טיפין.

חסרון עיקרי– מסלול זה צמוד למדד וככל שיהיו שנים שבהם המדד יעמוד על 3% שנתי יוצא שכרו בהפסדו.

מהי ריבית קבועה לא צמודה?

ריבית קבועה לא צמודה או בעגה המקצועית קל״צ - היא ריבית קבועה שאינה מושפעת מאף פרמטר בין אם ירידה ובין אם עליה ונשארת באותו בסיס לאורך כל תקופת ההלוואה. ריבית זו גבוהה על פי רוב ובצדק מהריבית הקבועה הצמודה למדד ב 1% בערך לאותה תקופת השוואה.

לדוגמא: אם למשך 10 שנים הלקוח בוחר לקבל קבועה הרי שבצמוד למדד יקבל 1.45% ובקל"צ לאותה תקופה יקבל 2.45% שזה לכאורה מגלם את עליית המדד במסלול זה הקרן רק יורדת מכיוון שהמדד שהוא הפרמטר שמעלה את הקרן לא קיים.

בסך המשכנתא צריך לקחת 34% בקבועה, במידה והאינפלציה גבוהה באותה תקופה בה הלקוח לוקח את המשכנתא, עליו להתרחק מכל סוג של ריבית צמודה למדד, אך במידה ומדובר על תקופה רגילה בה אין תחזית לשנים הבאות לאינפלציה גבוהה, אזי ניתן לשלב גם רכיבים הצמודים למדד.