מחזור משכנתא

מחזור משכנתא - הגדרה.

מחזור משכנתאות הוא הליך בו מקימים משכנתא חדשה לגמרי או מסלול חלקי חדש לצורך פרעון מסלול יקר או משכנתא יקרה. במהלך מסלול משכנתא מסוים, משלם המשכנתא בוחר לשנות למסלול משכנתא אחר ע"י סילוק המשכנתא הישנה ולקיחת חדשה.

ישנם שני סוגי מחזורי משכנתא, לשניהם יתרונות וחסרונות שונים וחשוב לבצע בדיקה מעמיקה למחזור הכדאי ביותר.

1. השיטה הראשונה נקראת מחזור משכנתא פנימי, בה נעשים שינויים בחלק או בכל המשכנתא באותו המסלול והבנק בו נלקחה המשכנתא הישנה אך בתנאים טובים יותר המתאימים לתנאי השוק והמצב הפיננסי העדכני שלכם.

2. השיטה השנייה נקראת מחזור משכנתא חיצוני, במסגרתה נלקחת משכנתא חדשה בבנק אחר לחלוטין המסלקת את כל המשכנתא הקיימת. במסגרת מחזור משכנתא חיצוני, יש להחזיר את המשכנתא הקודמת באמצעות העמדת משכנתא חדשה, וכן לקחת משכנתא חדשה.

כדאי לבצע בדיקה מעמיקה לבדוק שמחזור משכנתא חדשה אכן משתלם – גם בהתחשב בעלויות הכרוכות בכך ובתהליך הביצוע.

באלו מקרים יש צורך במחזור משכנתא?

על מנת לשפר את ההחזרים החודשיים לבנק כמו כן ליצור שיפור תנאי לקיחת הלוואה, אנו נגשים לתהליך מחזור משכנתא מהסיבות הבאות:

1. משפרי דיור – בבעלותכם נכס קיים, ברצונכם לרכוש נכס יקר יותר או שונה מהקיים. שימו לב לא תמיד מדובר בלקיחת סכום נוסף של כסף מהבנק.

2. גיוס הון – במקרים של השקעה בנכס נוסף, דירה או עסק ועוד' יש צורך בגיוס הון נוסף לסכום ההלוואה הקיימת.

3. הורדת החזר חודשי – בבואכם לקחת הלוואה שנייה, תרצו ליצור החזר חודשי שמתאים לכם יותר.

מחזור משכנתא פנימי חלקי או חיצוני מלא?

ניתן לבצע מחזור פנימי חלקי בו ממחזרים רק חלק ממסלולי המשכנתא, מצב זה אופטימאלי שישנם מסלולים נוספים במשכנתא בריביות טובות ורוצים להימנע מפרוצדורות ארוכות יותר הדורשות התעסקות ולעיתים גם הוצאות נוספות.

מחזור משכנתא מלא, בו מבצעים סקר שוק ומשא ומתן בין אישורים שונים בין הבנקים או הקרנות החוץ בנקאיות השונות, כלל מסלולי המשכנתא משתנים, ומקימים משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר לצורך פרעון המשכנתא הקודמת, וניתן לבצע מחזור חלקי, בוא רק חלק מהמשכנתא משתנה - הריבית קטנה למשל או אורך הפריסה מצטמצם.

מחזור משכנתא – חיסכון.

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח המסתמכת על שעבוד נכסי נדל"ן כבטוחה להלוואה. מאחר שהלוואות מסוג זה הינן לטווח הארוך חשוב לבדוק מדי כמה שנים אפשר ייעול למשכנתא, שכן מצב הריביות בשוק משתנה מתקופה לתקופה וכדאיות סוגי הריביות הנתונים למצב השוק.

חשוב לבדוק אופציה וכדאיות למחזור גם במצב בו ישנו שינוי במצב הפיננסי האישי שלכם בתזרים הכספי – למשל, כתוצאה של גידול או ירידה בהכנסות או בהוצאות – כדאי לבחון מחזור משכנתא.

הואיל ומשכנתא היא הלוואה גדולה לטווח הארוך, בהינתן שיפור בתנאי משכנתא מעודכנים, מחזור משכנתא משתלם יכול להביא לחיסכון כלכלי משמעותי המתבטא לעיתים בחיסכון תשלומי ריבית של עשרות או מאות אלפי שקלים וכן חיסכון בתשלום החודשי.

לכן, כדאי לבצע בדיקה לחיסכון ומחזור המשכנתא ללא עלות עם היועצים המומחים של רייטן משכנתאות ונדל"ן.

מחזור משכנתא – ריבית.

באופן כללי, ישנם שלושה סוגי ריביות מרכזיים: ריבית פריים, ריבית משתנה וריבית קבועה, זו יכולה להיות צמודה למדד או לא.

ריבית פריים: היא ריבית מקובלת בשוק הבנויה נגזרת של מהריבית הנקבעת ע"י בנק ישראל בתוספת קבועה של 1.5%, לדוגמא : אם שיעור ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% – שיעור ריבית הפריים תעמוד על 1.6% ומהווה תוספת של אחוז מסוים עליה.

ריבית המשתנה: מורכבת ממנגנון שינוי ומנגנון מרווח הקובע בכל מועד שינוי את הריבית, מועדי השינוי הנפוצים עבור הריבית המשתנה הם כל שנה, שנתיים וחצי, שלוש או חמש שנים המשתנה עם השנים בהתאם לאינפלציה, לכלכלה העולמית ולשערי מטבע השקל מול הדולר.

ריבית הקבועה: נקבעת במעמד העמדת כספי המשכנתא ותקפה לכל אורך חיי המסלול. לריבית הקבועה יש יתרון יציבות ובהירות מחד שאיננה צמודה למדד היא ריבית בשיעור קבוע ויציב מחד, אך עלולה להיות היקרה מכולם גבוה יותר מריבית פריים מאידך.

חלק מהריביות יכולות להיות ריבית צמודות מדד היא כזו המוצמדת אל למדד המחירים לצרכן וחלקן לא צמודות, ולכן כדאי לבחון את מגמת המדד והיתרונות והחסרונות התלויים בהצמדה אליו, טרם בחירתה. שינוי בריביות הוא אחד הגורמים שבשלהם כדאי לבחון מחזור משכנתא – אם, למשל, הריבית ירדה באופן משמעותי או שמא דווקא עלתה.

מחזור והגדלת משכנתא.

לפעמים נרצה להגדיל את המשכנתא הקיימת – אם בשל רצון לרכישת נכס גדול יותר, רכישת נכס נוסף, עזרה לילדים, כיסוי הלוואות קיימות או כל מטרה אחרת. ואם בשל הלוואה נוספת שברצוננו לקחת.

במקרה כזה, ניתן להגדיל את המשכנתא ע"י הגדלת המשכנתא הקיימת או הקמת משכנתא נוספת בדרגת שעבוד שניה וספת סכום ופריסת סכום ההלוואה, כך שההחזר החודשי יתאים לכם. ניתן, לחלופין, לבצע שיחזור משכנתא, ולקחת משכנתא חדשה- גדולה יותר, בהתאם לצורך.

מחזור משכנתא – רפורמה.

בשנת 2021 החלה לפעול רפורמה בשוק המשכנתאות שבין היתר התירה לנוטלי המשכנתאות הוטלו שתי מגבלות על לוקחי המשכנתא: ראשית, ניתן היה להחיל ריבית שמתנה רק עד שני שליש מהמשכנתא, שנית, ניתן היה לבנות תמהיל המורכב מעד ⅔  ריבית פריים בניגוד לאפשרות לקחת מסלול רק עד גובה ⅓ שליש מההלוואה מהמשכנתא.

החל משנת 2021 הוחלה הרפורמה, לפיה בוטלה המגבלה השנייה. הרפורמה חלה אפשרית להחלה גם על משכנתאות קיימות, כך שהחפץ כיום שמאפשרת להגיד את מסלול הפריים במחזור משכנתא חלקי פנימי או מלא יכול לבחור במשכנתא בה למעל שליש מסך המשכנתא מהריבית תהיה ריבית פריים.

יועץ משכנתאות לתהליך של מחזור משכנתא.

יועץ משכנתאות הוא הדמות המקצועית האחראית בסיוע תכנון וביצוע משא ומתן מול הבנקים או הקרנות החוץ בנקאיות לגיוס מתן המשכנתא הנכונה והחסכונית ביותר עבורכם.

הדעה הרווחת היא יש לשים לב שיועץ המשכנתאות בבנק הוא גורם אידיאלי עבורנו אך אל לנו לשכוח כי הוא עובד הבנק ולכן אמון גם על טובתו ורווחיותו, כך שכאשר הוא יבנה תמהיל מסלול משכנתא לא תמיד יחשוב בראשונה על טובת הלקוח.

יועץ משכנתאות יחפש את המסלול הרווחי ביותר לבנק – אף אם יתכן שעבור הלקוח ניתן לייצר מסלול חסכוני ונכון מיטבי יותר ויועץ המשכנתאות בבנק לא יבצע עבורכם משא ומתן בין הבנקים השונים.

בתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות המצב מורכב עוד יותר, חלק עיקרי מגופי האשראי הללו עובדים רק אל מול יועצי משכנתאות פרטיים וחשוב להכיר לעומק את הקרנות החוץ בנקאיות לטובת בחירת הקרן הנכונה ביותר עבורכם. גם בין הבנקים וגם בין הקרנות החוץ בנקאיות חשוב לבצע משא ומתן לגיוס הריביות החסכוניות ביותר עבורכם.

עם זאת, ישנם גם בנקים מתחרים, ולכל אחד האינטרס להביא אליו לקוחות. ניתן לעשות שימוש בעובדה זו לשם התמקחות על תנאי משכנתא טובים יותר. לחלופין, ניתן לפנות ליועצי משכנתאות פרטיים.

מחזור משכנתא – המלצות.

כדי לבצע מחזור משכנתא בצורה הטובה ביותר, כדאי לשים לב למספר נקודות חשובות שיטיבו את תנאי המשכנתא שלכם שימטבו את הבחירה:

1. מומלץ להיות ערים לשינוי הריביות במשק.
ירידה בריביות, למשל, עשויה להביא להזדמנות לחסכון כלכלי על ידי מחזור.

2. מומלץ לתכנן מראש תמהיל המתאים להיות ערים לסך ההכנסות וההוצאות האישיים שלכם, ובהינתן תנודה משמעותית, לבחון את האפשרות שיחזור משכנתאות.

3. במידה שהוחלט לתכנן מחזור, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות לפני ביצוע מחזור באופן עצמאי ולהבין את אופן בניית התמהיל ותכנון עתידי למשכנתא, ולשם כך לשקול האם להיוועץ בנציגי הבנק שיבחר, או שמא להיוועץ ביועצים פרטיים, בהילקח בחשבון שנציגי הבנק אמונים על אינטרס הבנק בצורה שלא תמיד תעלה בקנה אחד עם טובתו המיטבית של הלקוח, כפי שצוין.

4. במידה שהוחלט להיוועץ ביועץ בנקאי, מומלץ לבצע השוואה בין הבנקים השונים ואף לנסות ולהגיע לתנאי מחזור מקסימליים.

מחזור משכנתא בבנקים.

הבנקים השונים מציעים שירותי מחזור משכנתאות, כך, ישנם מחזור משכנתא פועלים, מחזור משכנתא מזרחי טפחות, מחזור משכנתא לאומי, מחזור משכנתא הבינלאומי, ומחזור משכנתא בנק דיסקונט.

בקרנות חוץ בנקאיות עם רישיון משרד האוצר, כל אחד מהבנקים והקרנות מעניקים את שירותי מחזור המשכנתאות בתנאיו, ואפשרי ואף מומלץ, כפי שנכתב לעיל, לבחון אותם במטרה להגיע להצעת המחזור הטובה ביותר.

לסיכום, מחזור משכנתא הוא הליך שבו מסולקת משכנתא קיימת באמצעות משכנתא ונלקחת חדשה, שהתנאים שלה טובים יותר, את המחזור יש לבחון לאור שינויי הריבית במשק ולאור שינויים בהוצאות ובהכנסות, מומלץ מול יועץ מחזור וכדאי לבחון היכן ניתן לקבלו בתנאים הטובים ביותר בכדי לאפשר, בנוסף, חיסכון כלכלי מקסימאלי ותכנון עתידי נכון ומדויק.