מחזור משכנתא – 8537*


כשלקחתם את המשכנתא הייתם אחרים, אולי הייתם צעירים יותר, אולי ההכנסה החודשית שלכם הייתה נמוכה יותר ואולי גם להיפך, גבוהה יותר, אולי הייתה לכם הכנסה נוספת שהיום כבר איננה, אבל מאז השתנו התנאים וכדאי לעצור ולבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא.

מחזור משכנתא


מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא זה תהליך בנקאי המאפשר ללווה לשנות את תנאי המשכנתא הקיימים במהלך תקופת תשלומי המשכנתא, מחזור משכנתא מתאפיין ברצף פעולות בהם הלווים לוקחים משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר על חשבון המשכנתא הישנה הנפרעת באמצעותה.

מחזור משכנתא יכול לכלול מספר שינויים, שינויים בתנאי הריבית, שינויים בתקופת המשכנתא, החלפת מסלול, בניית תמהיל משכנתא חדש ובאופן כללי התאמה של המשכנתא החדשה לתנאי השוק הנוכחיים או לשינויים בתנאים הפיננסיים של בעלי המשכנתאות. כעיקרון, כל פעולה שנרצה לבצע במשכנתא תוגדר כמחזור משכנתא.


תהליך מחזור המשכנתא:

ישנם שני סוגים של מחזור משכנתא, מחזור פנימי ומחזור חיצוני:

מחזור פנימי – מתבצע כאשר אנחנו ממחזרים את המשכנתא באותו הבנק שבו לקחנו את המשכנתא הראשונה.

מחזור חיצוני – מתבצע כאשר אנחנו לא רק משנים את תנאי המשכנתא, אלא גם עוברים לבנק אחר.

בשלב הראשון כדי לעשות בדיקת כדאיות למחזור משכנתא, יש לגשת לבנק שבו לקחתם את המשכנתא ולקבל דו"ח יתרה לסילוק המפרט את תנאי המשכנתא שלכם. רוב בנקים המאפשרים להוציא את דו"ח המשכנתא באופן עצמאי דרך אתר האינטרנט. הדו"ח כולל את החלוקה למסלולים עם פירוט הסכום לכל מסלול, את תקופת המשכנתא, את גובה הריבית, את גובה ההחזר החודשי ומידע חשוב: האם פירעון המשכנתא כרוך בעמלת פירעון מוקדם.

בשלב השני עורכים סקר שווקים, בודקים את מסלולי המשכנתא המוצעים בכל בנק ומשווים את התנאים המוצעים לתנאים שיש לכם עכשיו, במידה ומצאתם הצעה אטרקטיבית למחזור המשכנתא, קחו משכנתא חדשה על הסכום של יתרת המשכנתא הקיימת ובעזרת המשכנתא החדשה תוכלו לפרוע את המשכנתא הקיימת.

רגע לפני שאתם מתחילים בתהליך מחזור המשכנתא כדאי לכם להתייעץ עם יועצי משכנתא מקצועיים. אתם יכולים להתייעץ עם יועצי המשכנתאות בבנק, אך זכרו שהאינטרסים שלכם מנוגדים. בעוד שאתם מעוניינים לחסוך כמה שיותר כסף, הבנק מעוניין להרוויח כמה שיותר. פנייה אל יועץ משכנתאות פרטי אולי תעלה לכם כסף, אבל תחסוך לכם הרבה יותר.


מתי כדאי למחזר משכנתא?

1. כאשר מתקיימים שינויים משמעותיים בתחום הפיננסי במשק או בחיים שלכם, שינויים אשר משפיעים על הכדאיות של מסלול המשכנתא הקיים, מומלץ לבצע תהליך מחזור משכנתא.

2. כאשר ההחזר החודשי מכביד עליכם והסכום שעליו התחייבתם כאשר לקחתם את המשכנתא מקשה עליכם לגמור את החודש, כדאי לבדוק אפשרות להפחתת התשלום החודשי באמצעות שינוי מסלולים או פריסה של חלק מתשלומי המשכנתא למספר שנים גדול יותר.

3. כאשר יש לכם הכנסה פנויה, אם לדוגמא התחייבתם לשלם בכל חודש על החזר משכנתא החזר בגובה של חמשת אלפים שקלים, אך כעת אתם יכולים לשלם בקלות ששת אלפי שקלים ואתם מעוניינים לסיים מהר יותר את תשלומי המשכנתא ולחסוך תשלומי ריבית, כדאי למחזר את המשכנתא, לשנות את המסלולים ואת גובה ההחזר החודשי, לבדוק את הגדלת החזר החודשי ואת קיצור תקופת ההלוואה.

4. כאשר הריבית בשוק נמוכה יחסית לגובה הריבית שאתם משלמים במשכנתא הקיימת, כדאי לבדוק מחזור משכנתא כדי לחסוך בתשלומי הריבית.

5. כאשר האינפלציה בשוק גבוהה, ובמשכנתא הקיימת בחרתם במסלולים צמודים למדד, כדאי למחזר משכנתא ולעבר למסלולים שאינם צמודים למדד.

6. כאשר קיבלתם ירושה או סכום כסף חד פעמי מכל מקור אחר ואתם רוצים לפרוע חלק מהמשכנתא כדי לחסוך בתשלומי הריבית, אפשר לעשות זאת באמצעות תהליך מחזור משכנתא.

7. כאשר יש שינוי בהרכב המשפחתי פעמים רבות כשלוקחים משכנתא לדירה ראשונה באופן עצמאי לא לוקחים בחשבון שהמשפחה יכולה לגדול ואיתה גם ההוצאות, במקרים כאלה במידה ורוצים להקטין את ההחזר החודשי נכון לעשות מחזור משכנתא.


מה העלויות בהליך מחזור משכנתא?

כמו בכל פעולה בנקאית גם במחזור משכנתא יש עלויות המתחלקות לשני סוגים, עמלת פירעון מוקדם ותשלומים נוספים.

עמלה תפעולית – זוהי עמלה שדורש הבנק עבור "תפעול" ההחזר, לא משנה איפה תמחזרו את המשכנתא, בבנק הקיים או בבנק חדש, תצטרכו לפתוח מחדש תיק משכנתא לשלם עמלה בגובה של 0.25%  מסכום המשכנתא החדשה.

עמלה בגין אי הודעה מוקדמת – אם לא נתתם לבנק התראה של עשרה ימים מראש על הכוונה למחזר את המשכנתא תידרשו לשלם עמלה בגובה של 0.1% מגובה החוב. הבנק מעוניין שתודיעו לו מראש שאתם עומדים להחזיר את הכסף כדי שהוא יוכל לנתב אותו ולהשתמש בו מחדש.

עמלת מדד ממוצעת – למי שיש משכנתא צמודה למדד והוא פורע את המשכנתא לפני החמישה עשר בחודש, הבנק יגבה עמלה בגובה של מחצית משיעור המדד החודשי. היות והבנק לא מקבל מדד עבור החלק היחסי הנותר באותו החודש שבו החזרתם את המשכנתא, הוא מבקש חצי חודש מדד. אם תפרעו את המשכנתא אחרי השישה עשר בחודש, לא תשלמו עמלת מדד ממוצעת.

ביצוע שמאות לנכס – אם תעברו לבנק חדש תצטרכו לשלם לשמאי. הבנק החדש לא מכיר את הדירה שלכם והוא לא ערך עבורה שמאות, לכן הוא ידרוש לבצע שמאות חדשה באמצעות השמאי שלו ואתם תידרשו לשלם עליה.

הרשאה מהבנק הישן לרשום הערת אזהרה בטאבו – אם תעברו בנק, הבנק החדש ירצה ביטחון, הוא יבקש שתכתבו בטאבו הערת אזהרה על שמו. מאחר שהערת האזהרה רשומה כעת על שם הבנק הישן, תידרשו לבקש אישור מהבנק הקיים לרשום את הערת האזהרה על שם הבנק החדש, רישום אזהרה בטאבו עולה בממוצע בין מאתיים למאתיים וחמישים שקלים.


מהי עמלת פירעון מוקדם?

במקרים רבים פירעון מוקדם של המשכנתא כולל קנס יציאה או בשמו המקצועי עמלת פירעון מוקדם או עמלת היוון. כדי להבין למה הבנק דורש "קנס יציאה" נביא את הדוגמה הבאה:

אנחנו לקחנו משכנתא לעשרים שנה בריבית בגובה של ארבעה אחוז, אבל אחרי חמש שנים אנו מודיעים לבנק שאנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא. הבנק עושה חישוב פשוט, הוא מברר מה הריבית שהוא יקבל היום עבור משכנתא לחמש עשרה שנים ומתברר שהריבית שהוא יקבל תהיה בגובה של שלושה אחוז.

איתנו הבנק חתם על משכנתא בגובה של ארבעה אחוז לעשרים שנה, אך היום הוא מבטל את החתימה ומעניק את הכסף כמשכנתא ללקוח חדש, אך בגובה של שלושה אחוז. הבנק מפסיד ולכן כדי לפצות על ההפסד הוא גובה עמלת פירעון מוקדם. ומה קורה כאשר המצב הפוך, כאשר הריבית בשוק עלתה? כאשר אנו פורעים משכנתא בגובה של שלושה אחוז והבנק מלווה אותה כמשכנתא בגובה של ארבעה אחוז, במקרה הזה הבנק, בדרך כלל, לא יגבה עמלת פירעון.

לא בכל מחזור משכנתא צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם, אם לדוגמא בחרתם במשכנתא הישנה במסלולים לתקופה קצרה בריבית פריים, בהצמדה למטבע חוץ או במסלול של ריבית משתנה, לא התחייבתם לבנק לתשלום ריבית מסוימת, ולכן במחזור המשכנתא לא תידרשו לתשלום עמלת פירעון.

במשכנתא לבעלי זכאות מהמדינה לא משלמים עמלת פירעון. ובנוסף, אם יש לכם נקודת יציאה במסלול תהיו פטורים מתשלום עמלת פירעון מוקדם בנקודת היציאה, אך אם תבצעו מחזור משכנתא לפני נקודת היציאה תחויבו בעמלת פירעון מוקדם.

ככל שאתם ותיקים יותר במשכנתא כך תשלמו פחות עמלת פירעון מוקדם. בנק ישראל מחייב את הבנקים להעניק הנחת לקוח ותיק על עמלת הפירעון ולכן:

אם אתם משלמים משכנתא עד שלוש שנים – אתם לא זכאים להנחה.

אם אתם משלמים משכנתא עד חמש שנים – אתם זכאים להנחה בגובה של עשרים אחוז.

אם אתם משלמים משכנתא מעל חמש שנים – אתם זכאים להנחה עד לשלושים אחוז.

אף אחד לא אוהב למחזר משכנתא ולשלם עשרות אלפי שקלים במחזור המשכנתא, אך אם תבנו תמהיל משכנתא אטרקטיבי שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, יהיה כדאי לשאת בעלויות של מחזור המשכנתא.


תמהיל מחזור משכנתא:

תמהיל משכנתא הוא שילוב של כמה מסלולי משכנתא כדי לפזר סיכונים ולמחזר את המשכנתא בהתאם ליכולות הפיננסיות בהווה וגם בעתיד. בדרך כלל תמהיל משכנתא בנוי משלושה עד ארבעה מסלולים. ההבדל בין המסלולים בא לידי ביטוי בעיקר בסוג הריבית, ובבסיס ההצמדה.

נסקור בקצרה את המסלולים האטרקטיביים ואיך הם משפיעים על גובה ההחזר החודשי:

ריבית משכנתא קבועה צמודה למדד – במסלול זה הקרן וההחזר החודשי צמודים למדד, וגובה הריבית נשאר קבוע במשך כל תקופת ההלוואה. גובה ההחזר החודשי צמוד למדד.

ריבית משכנתא קבועה לא צמודה למדד – במסלול זה גובה הריבית אינו משתנה, הריבית נשארת קבועה במשך כל תקופת ההלוואה, המסלול אינו צמוד למדד, ולכן ההחזר החודשי יהיה קבוע במשך כל תקופת ההלוואה.

ריבית משכנתא משתנה צמודה למדד – במסלול זה הקרן של המשכנתא וגובה ההחזר החודשי צמודים למדד, וגם הריבית משתנה אחת לתקופה. כאשר מגיעה נקודת השינוי, הריבית עולה או יורדת בהתאם לגובה הריבית בשוק. גובה ההחזר החודשי משתנה בהתאם לעליית המדד ולעליית הריבית.

ריבית משכנתא משתנה שאינה צמודה למדד – הקרן אינה צמודה למדד, אך הריבית משתנה בנקודות שינוי שנקבעו מראש. גובה ההחזר החודשי צמוד לעליית הריבית.

ריבית משכנתא על בסיס פריים – מסלול זה אינו צמוד למדד, אבל הריבית משתנה מספר פעמים בשנה בהתאם לשינויים בגובה הריבית הנקבעים על ידי בנק ישראל. ההחזר החודשי צמוד לגובה הריבית בשוק.

משכנתא צמודה למט"ח – במסלול זה הקרן צמודה למטבע זר, כדוגמא לדולר או לאירו או כל מטבע זר אחר, וגובה הריבית משתנה אחת למספר חודשים בהתאם למסלול הנבחר. גובה ההחזר החודשי תלוי בתנודות במטבע הזר ובגובה הריבית.